AVVOCATO MARCO DI GREGORIO - LA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

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CONTRATTI PER PRIVATI

LA COMPRAVENDITA DI BENI IMMOBILI


Il presente scritto non ha alcuna pretesa di completezza ed ha l’unico scopo di cercare di far comprendere, a chi non abbia una formazione giuridica, alcuni aspetti importanti dell’argomento trattato. Leggi il
Disclaimer
CONTRATTI PER LE IMPRESE






Premessa

Il presente scritto non ha alcuna pretesa di completezza, ma mira semplicemente a fornire alcune informazioni generali finalizzate ad un primo orientamento per chi sia interessato a trattare una compravendita immobiliare.

L'acquisto di un immobile è certamente un passo importante e finanziariamente impegnativo ed è necessario compierlo prendendo tutte le precauzioni utili ad evitare spiacevoli inconvenienti.

Che il fine sia quello di essere proprietari della casa di abitazione o di realizzare un investimento, infatti, è bene tenere presente che per evitare inutili rischi e perdite economiche talvolta rilevanti, occorre valutare alcuni profili economici ed anche alcuni fattori di rischio legale.

E' anche fondamentale ricordare che, l'esito soddisfacente di una trattativa, dipende dalla sua appropriata preparazione.

Ogni tipo di trattativa ha caratteristiche sue proprie e presenta delle conflittualità “tipiche”, la cui gestione negoziale può essere ottimizzata attraverso una adeguata preparazione e, dunque, in primis, attraverso il reperimento di tutte le informazioni necessarie.

Negoziare in modo efficace non vuol dire ottenere un qualsiasi accordo, ma ottenere nel caso concreto il migliore accordo possibile.


Profili economici

Nella compravendita immobiliare è, innanzi tutto, importante valutare gli importi della tassazione. Questa infatti grava sull'immobile sia in occasione del passaggio di proprietà che successivamente. Peraltro, come noto, il sistema fiscale italiano non solo è complicato e molto mutevole, ma la imprevedibilità e, talvolta, la irrazionalità delle previsioni normative, rischia di rendere questa tipologia di investimento meno affidabile di quanto non si creda.

Un altro profilo economico da tenere in attenta considerazione, soprattutto quando si hanno finalità di investimento, riguarda le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile.

Inoltre, devono certamente essere tenute presenti le spese notarili, per la formalizzazione del contratto definitivo e, se vi si è fatto ricorso, le provvigioni dell'agenzia di intermediazione.


Fattori legali di rischio

Passando ai rischi legali legati alla compravendita di un immobile, si può innanzi tutto ricordare che, l'attuale normativa edilizia, prevede che siano realizzati e mantenuti a regola di legge tutti gli impianti: elettrico, termico, di ascensore o di autoclave, ecc. Il mancato rispetto delle norme di legge comporta responsabilità civili e talvolta penali, soprattutto in caso di incidenti.

E' altresì importante ricordare che, oltre agli oneri economici, al contratto di compravendita immobiliare sono legati alcuni tipici rischi di natura prettamente legale e che, tali rischi, non sono affatto necessariamente superati dalla circostanza che l'atto definitivo sia stipulato davanti ad un notaio o dal fatto che ci si rivolga ad una agenzia di intermediazione. Anzi, se in alcuni casi l'attività di un'agenzia di intermediazione può essere certamente utile, il rapporto con questo intermediario professionale apre per la parte contraente un capitolo a parte non solo in riferimento agli oneri finanziari, ma anche con riguardo ai rischi legali.

I rischi legali sono molteplici e comprendono, solo a titolo di esempio: la possibilità di doppia alienazione, la presenza di vizi, anche occulti dell'immobile, pretese legali sull'immobile avanzate da terzi, possibili nullità del contratto in ragione della presenza di abusi edilizi, ecc.


Caratteri generali della compravendita di un immobile

Nel nostro ordinamento la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento di un diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Il caso tipico della compravendita immobiliare prevede, infatti, tipicamente, il trasferimento del diritto di proprietà su un immobile in cambio del pagamento di una somma di denaro (Art. 1470 del cod. civ).

Il contratto di compravendita è: consensuale, ovvero, il trasferimento del diritto si perfeziona con il semplice consenso delle parti.

Il contratto di compravendita ha effetti reali, ovvero, il consenso tra le parti trasmette automaticamente la proprietà, anche in mancanza della materiale consegna del bene.

La consegna del bene rappresenta infatti un mero obbligo esecutivo, pur essendo uno degli obblighi principali del venditore ai sensi dell'art. 1476 del cod. civ.


Obblighi dell’acquirente

Il principale obbligo dell'acquirente è quello di pagare il prezzo nei tempi e modi stabiliti dal contratto e di assolvere alle spese derivanti dal contratto stesso in base alla legge ed agli accordi.


Obblighi del venditore

I principali obblighi del venditore sono:

1 – Far acquistare all’acquirente la proprietà dell’immobile.

Il trasferimento della proprietà avviene normalmente in modo automatico al momento della conclusione del contratto.

2 - Consegnare l’immobile all’acquirente.

La consegna materiale dell’immobile implica che l’acquirente abbia la disponibilità materiale dell’immobile.

Tale obbligo implica che il venditore debba consegnare anche i titoli ed i documenti inerenti la proprietà, oltre a tutta la documentazione accessoria quale quella riguardante l'uso dell'immobile (es. Certificato di abitabilità, attestati di conformità degli impianti, ecc.).

3 – Garantire l’acquirente sia dai vizi (= mancanza nell’immobile delle qualità promesse) che dall’evizione. (= rivendicazione di diritti sull’immobile da parte di terzi soggetti)


Garanzia per i vizi

Il venditore è tenuto a garantire il compratore per i vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, oltre che per la mancanza delle qualità promesse dell’immobile (art. 1490 del cod. civ).

Sono considerati vizi suscettibili di garanzia sia i difetti di costruzione che quelli derivanti da cattiva conservazione, ma solo quando siano rilevanti, ossia, rendano l’immobile inidoneo all’uso o ne diminuiscano il valore in modo apprezzabile.

Vizi apparenti = sono i vizi palesemente e facilmente riscontrabili. Il compratore deve denunciare al venditore la presenza di tali vizi, a pena di decadenza, entro otto giorni dalla consegna dell’immobile.

Vizi occulti = sono i vizi non immediatamente riscontrabili o ignoti al compratore. Il compratore deve denunciarne la presenza al venditore, a pena di decadenza, entro otto giorni dalla scoperta del difetto.


L’azione giudiziaria, comunque, si prescrive in un anno dalla consegna dell'immobile.


La garanzia relativa alla mancanza di qualità del bene è dovuta solamente per le qualità che siano state contrattualmente convenute o che siano essenziali all’uso. Il compratore, pertanto, non può avvalersi di tale garanzia quando abbia accettato la bassa qualità o i difetti dell’immobile.


Garanzia per evizione

Si parla di evizione nel caso in cui l’immobile venduto viene fatto oggetto, ad esempio, di espropriazione forzata da parte di un terzo soggetto che ne rivendichi la proprietà, di esproprio per pubblica utilità o anche ordine di distruzione comminato da una autorità amministrativa.

Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno (Artt. 1483 e 1479 cod. civ.).

La garanzia per l’evizione è stabilita dalla legge e non è necessario prevederla nel contratto affinché sia efficace.

Le parti però, possono inserire apposite clausole contrattuali con cui aumentano, diminuiscono o eliminano tale garanzia.


Disciplina della vendita immobiliare


Forma

Per espressa disposizione di legge i contratti di vendita immobiliare devono avere la forma scritta, ma possono stipularsi anche con una semplice scrittura privata, con sottoscrizione autenticata da parte di un notaio o altro pubblico ufficiale (cod. civ. Artt. 1350 e 2702).


Pubblicità

Il contratto di vendita immobiliare stipulato in forma scritta è efficace tra le parti (tra il venditore ed il compratore).

Ai fini della opponibilità ai terzi (possibilità di far valere il contratto nei confronti di altri soggetti che non siano il venditore o il compratore), però, è previsto che al contratto debba essere data pubblicità mediante la trascrizione del contratto stesso nei pubblici registri immobiliari. (Es: Se il venditore vende lo stesso immobile a due compratori, il compratore che avrà diritto a conseguire effettivamente l’immobile sarà quello che avrà trascritto per primo il contratto nei registri immobiliari, anche se l’altro acquirente avesse acquistato l’immobile con un contratto di vendita precedente. A quello che abbia trascritto successivamente non rimarrà che l'azione di risarcimento del danno, un azione che quando il venditore disonesto è privo di beni aggredibili si sostanzia in una perdita netta.)


La redazione del contratto

Il contratto di vendita deve necessariamente essere stipulato in forma scritta.

Normalmente, il contratto definitivo di vendita si stipula con atto pubblico di notaio (rogito), ma una scrittura privata sottoscritta da entrambe le parti è sufficiente sia a trasferire la proprietà dell’immobile che a darne pubblicità mediante la trascrizione presso la conservatoria immobiliare.


Il contratto preliminare di vendita

Prima di stipulare il contratto definitivo di vendita davanti al notaio, normalmente, le parti stipulano tra di loro un contratto preliminare, che deve avere necessariamente la forma scritta (anche una semplice scrittura privata).

Con il contratto preliminare le parti definiscono il contenuto essenziale dell’accordo (Es: stabiliscono l’immobile oggetto di vendita, le sue caratteristiche ed il prezzo pattuito) e si obbligano a stipulare il contratto definitivo entro una certa data concordata.

Il contratto preliminare non trasferisce la proprietà dell’immobile ma crea, nei confronti del venditore e dell’acquirente, l’obbligo di stipulare successivamente un contratto di vendita alle condizioni stabilite.

Tale rinvio della stipula del contratto definitivo di vendita, consente di svolgere tutti i necessari accertamenti e controlli sul bene immobile e sulla regolarità del contratto come verificare: la presenza di eventuali difetti, la libertà del bene da ipoteche ed oneri, la regolarità dei titoli di proprietà, la regolarità in base alla normativa edilizia, ecc.

Altro caso tipico di utilizzo del contratto preliminare è quello degli immobili ancora in costruzione.

E’ possibile trascrivere nei pubblici registri immobiliare anche il contratto preliminare. Tale opportunità è di particolare importanza per i contratti che abbiano ad oggetto immobili in costruzione visto che consente, in caso di fallimento del venditore-costruttore, di godere del primo privilegio speciale sull’immobile.

In sede di redazione del contratto preliminare le clausole contrattuali devono già essere complete e definite nei loro dettagli, infatti, questo contratto già impegna ambedue le parti, con precise conseguenze in caso di mancato rispetto degli accordi.

La stipula del rogito, normalmente è una mera formalità e riproduce il contenuto del contratto preliminare. Se è vero che in sede di rogito è possibile modificare alcune pattuizioni accettate con il preliminare, in realtà, tale attività può essere piuttosto laboriosa considerato che ogni modifica presuppone il consenso di entrambe le parti.

Il contenuto tipico del contratto preliminare è il seguente: dati identificativi delle parti e dell'immobile (risultanze catastali, vani, pertinenze); prezzo dell'immobile e modalità e tempi di pagamento; regolarità dell'immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di eventuali vincoli (ipoteche, servitù, etc.); il titolo del possesso con specificazione di quando lo stesso ha inizio ; versamento dell'acconto o della caparra e le conseguenti penali; la data del rogito; la eventuale clausola arbitrale e la data e firma dei contraenti.

Ai sensi dell'art. 2645 bis del cod. civ. il preliminare di compravendita di un immobile va trascritto nei pubblici registri (Conservatoria) se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche se relativo ad edifici da costruire o in corso di costruzione. Gli effetti della trascrizione però decadono se, entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la redazione del rogito (contratto definitivo), o entro tre anni dalla trascrizione stessa, non venga effettuata la trascrizione del rogito.

Nella prassi, della trascrizione si occupa il notaio incaricato di redigere o autenticare l'atto, pagando in conservatoria la relativa imposta ipotecaria. L'operazione sarà successiva alla registrazione del contratto, con relativo pagamento dell'imposta di registro.

La registrazione è una formalità fiscale finalizzata al pagamento delle imposte. L'obbligo di registrazione riguarda sia gli atti pubblici che le scritture private autenticate.

Quando l'atto è invece una scrittura privata non autenticata, deve essere registrato se: 1) il venditore è un privato e dunque l'operazione non è soggetta ad IVA; 2) a partire dal 2007, se è stipulato con l'intermediazione di un agente immobiliare; 3) se il contratto preliminare preveda una caparra (somma non soggetta ad IVA).

L'imposta di registro deve essere pagata entro 20 giorni dalla stipula.

E' previsto anche il pagamento del bollo nella misura di € 14,62 per ogni 100 righe del contratto.

Di questi adempimenti fiscali normalmente si occupa il notaio. Qualora una delle parti intenda occuparsene personalmente, dovrà presentare al locale ufficio dell'Agenzia delle entrate l'apposito modello 69.

E' bene tenere presente che, se il contratto preliminare prevede il pagamento di una caparra confirmatoria, è dovuto a titolo di imposta di registro anche il pagamento del 0,50% dell'importo della stessa. Se il contratto preliminare prevede invece il pagamento di acconti sul prezzo, non soggetti ad IVA, ovvero una caparra penitenziale è dovuto a titolo di imposta di registro il pagamento del 3% dell'acconto sul prezzo o della caparra penitenziale. L'imposta pagata in sede di registrazione del preliminare, rappresenta un acconto di quella dovuta per la successiva registrazione del rogito. Se il rogito non venisse poi più stipulato, dette imposte non saranno però rimborsate, salvo che la mancata stipula del contratto definitivo abbia cause non imputabili alle parti (Cfr. Artt.5 e 10 del D.p.r. n. 131 del 1986 come modificato dalla Finanziaria 2007).

La trascrizione del compromesso non è obbligatoria ma è certamente sempre consigliabile, rappresentando una fondamentale garanzia di fronte ad eventuali pretese di soggetti terzi. Nel caso di vendita effettuata a più compratori, infatti, prevarrà nel diritto colui che avrà trascritto per primo (che non necessariamente è colui che avrà stipulato l'atto per primo !).


Il contratto definitivo di vendita

Il contratto di vendita definitivo, normalmente viene redatto dal notaio.

Il notaio incaricato dalle parti effettua le visure catastali ed ipotecarie per individuare con precisione il bene immobile oggetto di compravendita e per verificare che lo stesso immobile appartenga effettivamente al venditore e non sia gravato da oneri o passività non dichiarate.

Il notaio cura anche la trascrizione del contratto al fine di garantirne la pubblicità e dunque l'opponibilità ai terzi.

Tendenzialmente, nel rogito vengono riprodotte le clausole contenute nel contratto preliminare, con le eventuali variazioni od aggiunte che si siano medio tempore rese necessarie.

Il rogito viene redatto da un notaio come atto pubblico ed il notaio, con l'attribuzione dell'efficacia pubblica al contratto, garantisce non solo l'identità delle parti contraenti ma anche la legalità dell'atto stesso e la veridicità di quanto in esso viene dichiarato.

Al notaio spettano dunque tutti i controlli formali riguardo l'eventuale esistenza di ipoteche o altri vincoli e oneri (es. eventuali pignoramenti, sequestri, servitù, etc.) e in relazione al rispetto delle norme edilizie, nonché, la verifica della conformità del rogito con le pattuizioni del contratto preliminare.

All'atto del rogito, normalmente, viene pagato il saldo del prezzo concordato, quindi l'acquirente dovrà essere pronto a con i contanti, gli assegni circolari o le cambiali, come da accordi ed avere già sbrigato tutte le necessarie formalità del mutuo. In genere, per armonizzare i tempi, quando è stipulato un mutuo, ci si rivolge ad un notaio consigliato dalla banca, che si occupa sia del rogito che delle formalità relative all'ipoteca.
Usualmente, questo è anche il momento in cui vengono anche pagate le tasse (di registro, Iva, ecc.), nonché, la parcella del notaio.

Il contenuto tipico del contratto definitivo di vendita di un immobile è il seguente: dati anagrafici dei contraenti; dati riguardanti l'immobile e delle eventuali pertinenze (descrizione, situazione catastale, titolo di possesso del venditore e sue eventuali limitazioni); indicazione dei confini con altri immobili; indicazione del prezzo e dei tempi e modalità di pagamento; pattuizioni sulla consegna materiale dell'immobile e sul subentro dell'acquirente negli oneri attivi e passivi se non contestuali al rogito.

L'atto definitivo di compravendita deve poi essere registrato presso l'ufficio dell'Agenzia delle entrate (del registro) e trascritto nella locale conservatoria dei registri immobiliari, calcolando e pagando le imposte dovute.

Come anticipato, di solito queste formalità vengono compiute dal notaio che in fase di registrazione in conservatoria provvede anche ad iscrivere le ipoteche relative all'eventuale mutuo, nonché, gli eventuali altri diritti reali (servitù, usufrutto, diritto di abitazione, enfiteusi ecc. ecc.) che fossero esistenti.

La vendita immobiliare attraverso agenzie di intermediazione

Naturalmente, chiunque può trattare privatamente e direttamente la compravendita di un immobile, senza necessità di rivolgersi ad una agenzia di intermediazione immobiliare.

L'attività di intermediazione, ovviamente onerosa, in alcuni casi può effettivamente essere utile.

Quando ci si rivolge ad una agenzia di intermediazione però, occorre prestare sempre la massima attenzione al tipo di clausole che si sottoscrivono con l'agenzia stessa in sede di incarico.

L'incarico di vendita è l'accordo che l'aspirante venditore sottoscrive con l'agente immobiliare affinché quest'ultimo favorisca la vendita dell'immobile, impegnandosi ad avvalersi di tale intermediazione per un determinato lasso di tempo.

Prima di sottoscrivere qualsiasi accordo (non solo con le agenzie immobiliari, ma sempre !) è consigliabile farsi consegnare una copia del contratto che disciplina il rapporto, al fine di poterlo esaminare con calma e con attenzione.

Esaminare il contartto con calma è un diritto e, quando si percepesce una certa reticenza della controparte a darne copia, si può considerare questo un campanaello di allarme ed un indice di scarsa professionalità (anche in questo caso, il principio è assolutamente generale e non certo riferibile alle sole agenzie immobiliari).

Esaminando il contratto di incarico con attenzione è bene porre particolare attenzione: alla durata del rapporto ed al suo eventuale rinnovo automatico; alla clausola di esclusiva (che impedisce all'aspirante venditore non solo di concludere l'affare con altre agenzie ma anche direttamente in proprio, pena il pagamento di una penale); a clausole che prevedano che l'agenzia ha comunque diritto alla provvigione se venga rifiutata una proposta d'acquisto conforme alle condizioni previste dall'accordo; alla clausola che obbliga a vendere a chi abbia già visitato l'immobile tramite l'intervento dell'agenzia, anche successivamente alla scadenza dell'accordo con l'agenzia stessa, ecc..

Spesso le agenzie immobiliari, quando i potenziali acquirenti di un immobile si dichiarano interessati all'acquisto, richiedono agli stessi la sottoscrizione di una “proposta irrevocabile di acquisto” (redatta su un modulo predisposto dall'agenzia stessa). Tale atto contiene le condizioni alle quali l'acquirente si impegna a concludere la vendita sia riguardo alle condizioni di acquisto che al prezzo. L'atto deve necessariamente contenere i dati identificativi del venditore, del compratore e dell'immobile da acquistare, il prezzo, le modalità di acquisto, i termini di pagamento, la data, il luogo dell'atto successivo che il potenziale acquirente si impegna a stipulare (compromesso o direttamente il rogito), la scadenza entro la quale il venditore deve dare accettazione, nonché, le eventuali penali comminate in caso di inadempienza. Tale atto dovrà essere spedito al venditore tramite raccomandata A/R e, naturalmente, essendo una mera proposta,
impegna solo il compratore. Il venditore potrà accettare la proposta a mezzo di raccomandata A/R entro il termine indicato nella proposta.

Se il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il compratore può ritenersi libero dagli impegni firmati, poiché la promessa perde di efficacia. In tal caso, se l'acquirente avesse versato somme a titolo di caparra o di acconto, queste devono essere restituite.

Se il venditore accetta la proposta, invece, l'acquirente è obbligato ad acquistare alle condizioni concordate e la promessa diventa un contratto valido per ambedue le parti (art.1326 c.c.). In tal caso, quindi, il rifiuto dell'acquirente di concludere l'accordo comporterà il pagamento di una penale coincidente, se prevista, con la caparra (e idealmente non superiore al 30% circa del prezzo totale).

Occorre comunque prestare molta attenzione al fatto che, nella prassi di molte agenzie immobiliari, la proposta irrevocabile di acquisto viene redatta già completa del contenuto di un compromesso e, in tal modo, quella che viene indicata come "proposta" o "offerta", quando viene sottoscritta dalle parti è in realtà a tutti gli effetti un compromesso. Spesso le parti non se ne avvedono prima ma, in tal modo, l'accettazione del venditore comporta per entrambe le parti tutti gli obblighi derivanti dalla sottoscrizione di un compromesso.

In tal caso, la parte inadempiente non rischia semplicemente la perdita della caparra, ma può anche essere costretta ad adempiere e dunque a stipulare l'atto traslativo del diritto di proprietà.


Obblighi accessori

Il venditore deve comunicare la consegna dell'immobile all'acquirente alla Questura entro 48 ore, attraverso il modulo prestampato disponibile anche on line o presso lo stesso notaio.

Al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (Legge n. 46 del 1990), relativamente agli impianti, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio.

Il c.d. decreto Bersani (D.L. n. 223 del 2006, poi legge n. 248 del 2006) e la legge finanziaria 2007 (L. n. 296 del 2006) hanno introdotto diverse novità in tema di cessioni di immobili uso abitativo, soprattutto in relazione all'atto definitivo di compravendita (c.d. rogito). Le nuove norme si applicano per gli atti (o le scritture private autenticate) a decorrere dal 06/07/2006.

In relazione alle
cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati, la legge precisa che, sul rogito, deve essere riportato l'effettivo corrispettivo pattuito.

La finanziaria 2006 aveva introdotto, per questo tipo di cessioni, la possibilità per l'acquirente di chiedere al notaio che la base imponibile, ai fini dell'applicazione delle varie imposte (registro, ipotecaria e catastale), fosse costituita dal valore catastale dell'immobile, indipendentemente dal corrispettivo indicato nell'atto, ovvero indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti (in precedenza le imposte si pagavano sul prezzo pattuito, cosa che determinava la prassi illegittima di evadere parte delle tasse dovute dichiarandone uno inferiore, normalmente, corrispondente al valore catastale rivalutato).

Il cd. Decreto (poi legge) Bersani, ha integrato questa disciplina del c.d. "prezzo-valore", precisando che sull'atto deve essere comunque riportato l'effettivo prezzo pattuito, prevedendo inoltre che, qualora tale dato fosse occultato o dichiarato in misura inferiore, il "criterio agevolato" di determinazione della base imponibile non è più applicabile. In tal caso, le parti sono poi tenute a corrispondere le imposte calcolate sull'intero corrispettivo effettivamente pattuito, con l'ulteriore applicazione di una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata.

Nell'atto definitivo di compravendita (rogito) dunque, quando le parti decidono di tassare la compravendita in base al valore catastale, devono apparire due valori, quello catastale ed anche, comunque, il prezzo effettivamente pagato per la compravendita. In base alla stessa normativa, in tale caso, le le tariffe notarili devono ridursi del 30%.

L'applicazione del criterio del c.d. "prezzo-valore" può essere richiesta solamente al momento della stipula del contratto definitivo davanti al notaio, ma non successivamente (almeno secondo l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate (Crf. Risoluzione 145E del 09.06.2009).

Oltre, naturalmente, alla circostanza che si tratta di un obbligo di legge, esistono molte buone ragioni per abbandonare la prassi illegale di dichiarare un prezzo più basso nel contratto e riportare invece quello reale.

Peraltro, il criterio adottato dall'Agenzia delle Entrate per avviare possibili controlli è rappresentato dal: "prezzo o corrispettivo di vendita mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione nel tempo e nel luogo in cui e' stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi".

I valori significativamente discordanti, vengo presunti in violazione della normativa anche se, naturalmente, è salva la possibilità di fornire la prova contraria. [ Detto per inciso, sembra probabile che tale normativa, come tutte quelle che “presumono” delle violazioni per il semplice fatto della mancata corrispondenza in astratto a valori standard, favorirà l'aumento del contenzioso tributario. Infatti in materia le interpretazioni sono molteplici e, come spesso capita nel nostro paese con la normativa fiscale (e, purtroppo, non solo fiscale) regna una certa confusione. Nel tentativo di fare maggiore chiarezza la legge finanziaria del 2007 ha stabilito che l'agenzia delle entrate individuerà periodicamente i criteri utili per individuare il c.d. "valore normale", attraverso regole a cui potranno fare riferimento sia la stessa amministrazione finanziaria che i contribuenti.]

In relazione alle
cessioni di immobili ad uso abitativo dove una delle parti è un'impresa o una società (c.d. cessioni soggette ad IVA) si applicano norme differenti. Le imposte sono sempre calcolate sul prezzo di vendita, che deve dunque corrispondere a quello di mercato. La legge però stabilisce un criterio di “presunzione” di tale valore di mercato, precisando inoltre che, nel caso venga acceso un mutuo o un finanziamento, il prezzo deve necessariamente coincidere col valore finanziato.

Tale disposizione rende impossibile dichiarare sugli atti di vendita un valore inferiore a quello del mutuo. La violazione di tale norma comporta anzi che l'ufficio accertatore possa procedere in modo diretto ad una rettifica in termini d'IVA, senza neanche l'onere di dover provare dover provare l'incompletezza o la falsità dei dati. (Nondimeno, la stessa Agenzia delle Entrate ha precisato che quando il mutuo non sia destinato solo all'acquisto dell'immobile, e quindi sia legittimamente di valore superiore al costo dello stesso, il contribuente può comunque fornire la prova che la differenza è appunto relativa ad un impiego della somma ottenuta come mutuo a più fini, precisando in che misura il mutuo stesso fosse destinato all'acquisto dell'immobile (Cfr. Risoluzioni dell'Agenzia delle Entrate n. 122 del 2007 e n. 248 del 2008). Quando si utilizza un mutuo a fine multiplo, in ogni caso, al fine di prevenire possibili contenziosi tributari, è consigliabile specificare già nell'atto stesso quando il mutuo è impiegato solo parzialmente per l'acquisto dell'immobile compravenduto.

In relazione sia alle cessioni tra privati che a quelle soggette ad IVA, la normativa sopra richiamata impone poi di fornire una serie di informazioni attraverso dichiarazioni fatte sotto la propria responsabilità e attraverso autocertificazioni (es. dichiarazione sostitutiva di atto notorio). In particolare, devono essere fornite le seguenti informazioni:
- indicazione analitica delle modalità di pagamento, precisando i mezzi di pagamento impiegati.
- indicazione dell'eventuale impiego di un intermediario immobiliare (agenzia):

In tal caso, per ciascuna parte che si è rivolta all'intermediario occorrerà specificare: i dati identificativi del titolare dell'agenzia, se persona fisica, ovvero la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se società o altro ente, ovvero, del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa, precisando anche il codice fiscale o la partita IVA; il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della CCIAA di riferimento; la spesa sostenuta per l'attività di intermediazione e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Per il caso di omissione, incompletezza o falsità delle dichiarazioni sopra richiamate sono previste delle apposite sanzioni amministrative di importo tra 500 e 10.000 euro. Naturalmente, salva l'applicazione delle eventuali sanzioni penali che fossero applicabili.

La compravendita immobiliare attraverso l'agenzia di intermediazione

La provvigione non è un importo predefinito ed è dovuta da entrambe le parti, venditore e acquirente.

Il diritto del mediatore al compenso matura quando l'affare è concluso e, dunque, nel momento in cui viene sottoscritto il contratto preliminare di compravendita (probabilmente, questa è la ragione per cui, alcune agenzie, sottopongono alle parti dei moduli di "proposta irrevocabile di acquisto" che, in realtà, sono già dei contratti preliminari !)

Ai sensi dell'art. 1754 e seg. del cod. civ, come interpretato dalla giurisprudenza maggioritaria, affinché maturi il diritto del mediatore immobiliare alla provvigione, non è necessario un accordo scritto, ma è sufficiente che le parti si siano avvalse della sua attività.

In ogni caso il tema del diritto alla provvigione può essere controverso in alcuni casi pratici e sarà pertanto cura della parte che intende avvalersi di una agenzia prestare la massima attenzione alla chiarezza delle relative pattuizioni.

Dal 01.01.2007 è possibile detrarre fiscalmente, nella misura del 19%, i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari, quando questi siano relativi all'acquisto dell'abitazione principale, entro il limite degli € 1.000,00 all'anno. Quando l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione è possibile sempre solo nel limite complessivo di € 1.000,00 e dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della quota di proprietà. In ogni caso, la detrazione è subordinata al rispetto degli obblighi informativi relativi all'entità del compenso ed all'indicazione dei dati, anche fiscali, del mediatore.



Bibliografia

GAZZONI F. "Manuale di diritto privato", Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 2009.

SANGUINETI L.M: "La pratica civile", Vol. II, Giuffrè Editore, Milano, 2005.

BIANCA M. "Diritto Civile", 6 la proprietà, Giuffrè Editore, Milano, 1999.