CONTATTI

AVVOCATO MARCO DI GREGORIO
Via Francesco Lemmi 4
00179 Roma
Tel. 06 929 178 85 - Fax 06 233 222 315
Email: studiolegaledigregorio@outlook.it
P.I. 06930231003

IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO

Con il contratto di locazione una parte (il locatore) si obbliga a concedere in godimento un bene ad un’altra parte (il conduttore) in cambio del pagamento periodico di somme di denaro (il canone).

Il contratto di locazione è regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile ma, in realtà, le locazioni di beni immobili sono quasi interamente disciplinate da leggi speciali che dettano una normativa prevalentemente imperativa, lasciando margini molto ridotti all’autonomia contrattuale delle parti.

In particolare, la regolamentazione fondamentale delle locazioni di immobili per ragioni abitative è contenuta nella legge 431 del 1998.

In mancanza di una organica politica edilizia pubblica infatti, il legislatore italiano ha ritenuto di perseguire il fine di tutelare le esigenze abitative del conduttore limitando fortemente la libertà contrattuale delle parti in questa materia, cercando di garantire l'esigenza abitativa del conduttore mediante l'impiego di norme imperative, secondo un'impostazione che sembra richiamarsi al modello culturale del diritto del lavoro.

Infatti, la legge sopra indicata non si applica alle seguenti ipotesi: immobili vincolati ai sensi della L. 1.6.39 n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; alloggi di edilizia residenziale pubblica; alloggi affittati esclusivamente per finalità turistiche, proprio perché in tali casi manca o è affievolita quell'esigenza sociale di tutela delle necessità abitative del conduttore.

La regolamentazione delle locazioni abitative

L'art. 1 della legge 431 del 1998 impone che i contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo, siano necessariamente stipulati in forma scritta.

Tale legge inoltre, nell'intento di tutelare il conduttore, limita fortemente la libertà contrattuale delle parti, al punto che è previsto che sia possibile stipulare solamente contratti di locazione abitativa che corrispondano alle seguenti tipologie:

1 – Contratti di locazione con ammontare del canone liberamente determinabile dalle parti e durata obbligatoriamente determinata in 4 + 4 anni. (Art. 2, comma 1 - Legge 431/1998)

In tale ipotesi l'ammontare del canone è liberamente determinato dalle parti in regime di libero mercato.

La durata del rapporto di locazione, però, per espressa previsione normativa, dovrà essere necessariamente di quattro anni con rinnovo automatico di ulteriori quattro anni, per una durata totale di otto anni.

Allo scadere dei primi quattro anni di locazione, il locatore ha la facoltà di negare al conduttore il rinnovo per il secondo quadriennio solo in alcuni casi specificamente indicati dall’art. 3 della L. 431/98.

Tali casi sono l'imitati all'ipotesi in cui il locatore abbia la comprovata esigenza di: destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell'intero stabile; vendere l'immobile a terzi.

Allo scadere dei secondi quattro anni di locazione, il contratto si intende comunque tacitamente rinnovato alle medesime condizioni, salvo che non vengano tempestivamente comunicate la disdetta o le nuove condizioni per il rinnovo.

2 – Contratti di locazione con canone concordato dalle rappresentanze sindacali di categoria e durata di 3 + 2 anni. (Art. 2, comma 3 Legge 431/98)

La possibilità di stipulare tale tipologia di contratti sussiste se ricorrono entrambe le seguenti circostanze: a) l’immobile si trovi in uno dei Comuni definiti ad “alta tensione abitativa” dalla delibera del CIPE del 30 maggio 1985. b) le parti sottoscrivano un contratto di locazione redatto secondo il “modello” redatto in sede nazionale dai sindacati dei proprietari di case e degli inquilini e ratificati con Decreto del Ministero dei lavori pubblici del 5 marzo 1999.

L’ammontare del canone di locazione, per tali contratti, non può essere stabilito liberamente dalle parti ma deve corrispondere a quello deciso dalle stesse organizzazioni sindacali in sede locale.

Per conoscere l’importo del canone applicabile a tali contratti, pertanto, bisogna rivolgersi al comune o alla circoscrizione dove è sito l’immobile da locare.

Per tale tipo di contratti sono previste agevolazioni fiscali sia per il locatore (detrazione del 40,5% del canone percepito e dichiarato ai fini IRPEF, riduzione del 30% del canone percepito e dichiarato ai fini dell’imposta di registro, abbattimento dell’aliquota ICI), che per il conduttore (sgravi fiscali proporzionali al reddito).

3 - Contratti di locazione per esigenze transitorie, con durata da 1 a 18 mesi. (Art. 5, comma 1 Legge 431/98)

Perché possano essere stipulati contratti per esigenze transitorie, ossia con durata inferiore a quella di 4 + 4 anni o 3 + 2 anni imposta dalla legge, è necessario che il motivo per cui si intende stipulare il contratto di locazione per un periodo così breve sia certo, determinato ed espressamente indicato nel contratto.

Il canone di locazione deve essere quello concordato dalle organizzazioni sindacali di categoria, per i contratti di tale tipo che siano stipulati: a) nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania; b) nei comuni confinanti con le aree metropolitane sopra indicate; c) nei comuni che sono capoluogo di provincia.

Per conoscere l’importo del canone applicabile a tali contratti, e le specifiche ipotesi di transitorietà per cui è possibile stipularlo, bisogna rivolgersi al comune o alla circoscrizione dove è sito l’immobile da locare.

Nei comuni che non siano capoluogo di provincia, invece, il canone di locazione dei contratti di locazione transitoria è liberamente determinabile dalle parti.

4 – Contratti di locazione per studenti universitari, con durata da 6 a 36 mesi. (Art. 5, comma 2 Legge 431/98)

Perché possa essere stipulato un contratto di questo tipo è necessario che:

a) Il motivo della necessità di locare per la frequentazione universitaria sia certo, determinato e risultante espressamente dal contratto.

b) Nei comuni capoluogo di provincia, il canone sia quello concordato dalle organizzazioni sindacali di categoria. Negli altri comuni, invece, il canone è liberamente pattuito dalle parti.

5 – Contratti di locazione con ammontare del canone e durata del contratto liberamente scelti dalle parti. (Artt. 1571 e seguenti del codice civile)

La possibilità di stipulare contratti di locazione con canone e durata liberamente scelta dalle parti è limitata alle seguenti ipotesi:

a) Immobile “vincolato” ex D.Lgsl. 490 del 1999;

b) Immobile incluso nelle attuali categorie catastali R1, R2 o P5 (già A/1, A/8, A/9);

c) Immobile destinato effettivamente ed esclusivamente a scopi turistici.

d) Contratti nei quali il conduttore sia un Ente Pubblico.

Il recesso dal contratto di locazione per uso abitativo

Il recesso del locatore alla prima scadenza

Con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla prima scadenza del contratto (i primi 4 anni), il locatore può disdettarlo, dandone comunicazione al conduttore a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento ove ricorrano i seguenti motivi:

- esigenza di destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

- il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

- l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato e debba essere ricostruito od assicurata la sua stabilità;

- esigenza di effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell'intero stabile;

- il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

esigenza di vendere l'immobile a terzi in mancanza della proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Il recesso del locatore alla scadenza del contratto

Con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla prima scadenza del contratto (8 anni), il locatore può disdettarlo, dandone comunicazione al conduttore a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento.

Il recesso del conduttore

Con almeno sei mesi di preavviso, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi.

Adempimenti amministrativi e fiscali relativi alla sottoscrizione di un contratto di locazione

a – Adempimenti amministrativi

Il locatore, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al conduttore, deve comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza la stipula del contratto di locazione con apposita “denuncia di cessione del fabbricato”, ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 191/1978, nella quale debbono essere riportati i dati relativi al documento di riconoscimento del conduttore.

E’ possibile effettuare tale denuncia con un apposito modulo, che può essere presentato agli Uffici di P.S. di persona, oppure, inviandolo a mezzo raccomandata.

Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, ai sensi dell'art. 7 del D.Lgs. n. 286/1998, tale circostanza deve essere comunicata all'Autorità di Pubblica Sicurezza.

b- Adempimenti fiscali

In base a quanto disposto dal D.P.R. 131 del 1986 (c.d. Legge di Registro), in Italia vi è l’obbligo di registrare tutti i Contratti di Locazione di beni immobili entro 30 giorni dalla data del contratto. (Tale registrazione può essere effettuata da chiunque anche per via telematica tramite il sito web dell’Ufficio delle Entrate)

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

E' POSSIBILE CONTATTARE LO STUDIO PER RICHIEDERE UNA PRIMA CONSULENZA INFORMATIVA GRATUITA E SENZA IMPEGNO IN MODALITA' VIDEOCONFERENZA, INVIANDO UN MESSAGGIO AL SEGUENTE INDIRIZZO E-MAIL:

studiolegaledigregorio@outlook.it

L'Avv. Marco Di Gregorio, patrocinante in Cassazione dal 2016, è iscritto all'Albo dell'Ordine degli Avvocati di Roma dal 1998.

Le informazioni professionali contenute nel presente sito sono fornite nel rispetto del Codice Deontologico Forense.

I testi gli articoli e gli approfondimenti contenuti nel sito sono unicamente espressione della libertà di pensiero garantita dall'art. 21 della Costituzione e il sito stesso non può in alcun modo essere assimilato alla stampa periodica.