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CONTRATTI PER PRIVATI

CONTRATTI DI LOCAZIONE PER USO COMMERCIALE


Il presente scritto non ha alcuna pretesa di completezza ed ha l’unico scopo di cercare di far comprendere, a chi non abbia una formazione giuridica, alcuni aspetti importanti dell’argomento trattato. Leggi il
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CONTRATTI PER LE IMPRESE






Con il contratto di locazione una parte (il locatore) si obbliga a concedere in godimento un bene ad un’altra parte (il conduttore) in cambio del pagamento periodico di somme di denaro (il canone).

Il contratto di locazione è regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile ma, in realtà, le locazioni di beni immobili sono quasi interamente disciplinate da leggi speciali che dettano una normativa prevalentemente imperativa, lasciando margini molto ridotti all’autonomia contrattuale delle parti.

In particolare, la regolamentazione fondamentale delle locazioni di immobili per uso commerciale è contenuta nella legge 392 del 1978.

L'art. 79 di tale legge prevede espressamente che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto, ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto (dai precedenti articoli della stessa legge), ovvero, ad attribuire al locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della stessa legge.

Con l’espressione “uso commerciale” si intendono quasi tutti gli usi non abitativi, come ad esempio lo svolgimento di attività: industriale, commerciale, professionale, artigianale o turistica.

Canone di locazione

Le parti sono libere di contrattare l’ammontare del canone di locazione.

D’altro lato però, le parti non possono concordare liberamente eventuali aumenti del canone di locazione.

Le modalità di aggiornamento del canone infatti, sono stabilite dall’ art. 32 della L. 392 del 1978, come modificato dalla L. 118 del 1985. Tale normativa consente alle parti solo di convenire contrattualmente che il canone sia aggiornato (aumentato) annualmente nella misura del 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT nell’anno precedente.

L’aumento del canone nella misura sopra descritta, inoltre, anche se espressamente pattuito in una clausola contrattuale, non si applicherà automaticamente. Il locatore infatti, deve necessariamente inviare al conduttore una lettera di richiesta di aggiornamento del canone, per poter effettivamente richiedere al conduttore la somma aggiuntiva prevista.

Durata del contratto

L’art. 27 della legge sopra indicata prevede che le locazioni commerciali abbiano una durata minima di sei anni oppure, quando l’attività esercitata sia quella alberghiera, di nove anni.

L’unico caso in cui è possibile stipulare contratti di locazione commerciale con durata inferiore a quella sopra indicata è rappresentato dall’ipotesi in cui l’attività commerciale esercitata nell’immobile abbia, per sua stessa natura, un carattere di transitorietà.

Bisogna distinguere inoltre, le ipotesi di attività commerciali transitorie da quelle “stagionali”. Queste ultime infatti non sono idonee alla stipula di una locazione transitoria, rimanendo a carico del locatore l’obbligo di locare l’immobile per sei anni (o nove se l’attività è alberghiera) per la stessa stagione, ogni anno.

Recesso del locatore

La legge impone che alla scadenza dei sei anni il contratto si rinnovi automaticamente per ulteriori sei anni (ulteriori nove anni se l’attività svolta è quella alberghiera).

La durata di un contratto di locazione commerciale pertanto, normalmente, è di dodici anni (diciotto se l’attività è alberghiera).

L’art. 29 della normativa speciale richiamata, però, consente che qualora ricorrano alcune specifiche ipotesi tassativamente indicate dalla stessa legge, il locatore possa intimare la disdetta del contratto alla scadenza dei primi sei anni a mezzo di lettera di disdetta da spedire al conduttore con raccomandata A/R, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto.

Se il locatore intende recuperare la disponibilità dell'immobile alla scadenza dei dodici anni di locazione, dovrà comunque avere cura di inviare al conduttore una lettera di disdetta con preavviso di almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per gli immobili con destinazione alberghiera), in caso contrario, il contratto si intenderà rinnovato per ulteriori sei anni.

Recesso del conduttore

Il conduttore, quando tale facoltà sia prevista nel contratto, può recedere inviando almeno sei mesi prima, a mezzo raccomandata, una lettera di recesso.

Se la facoltà di recesso del conduttore non è prevista dal contratto, lo stesso può comunque recedere prima della scadenza per “gravi motivi” (che devono avere ad oggetto: la persona del conduttore, l’immobile locato o eventi successivi alla stipula del contratto) inviando al locatore a mezzo di lettera raccomandata A/R, con preavviso di almeno sei mesi,  una lettera di recesso per gravi motivi, nella quale siano indicati i gravi motivi del recesso.

Sublocazione e cessione del contratto

L’art. 36 della normativa sopra richiamata prevede che il conduttore, anche senza il consenso del locatore, possa sia sublocare l’immobile sia cedere a terzi il contratto di locazione, quando venga locata e ceduta anche l’azienda. Il conduttore però è tenuto a spedire al locatore, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, una lettera di comunicazione della cessione o della sublocazione, nella quale siano indicati i dati necessari ad identificare il cessionario.

In caso di “gravi motivi” riguardanti la persona del cessionario (ad es. quando lo stesso sia protestato ed a rischio di insolvenza), il locatore può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto, mediante lettera di opposizione, inviata a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, da spedirsi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione di sublocazione o cessione.

Diritto di prelazione in caso di vendita

In forza dell’art. 38 della L. 392 del 1978 il conduttore, quando il locatore intende vendere l’immobile locato, ha diritto di prelazione (diritto di essere preferito a parità di condizioni di vendita), nel caso in cui lo stesso conduttore eserciti un’attività commerciale che preveda il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Il diritto di prelazione però, è escluso in alcune particolari ipotesi come ad esempio: vendita dell’intero stabile (anziché della sola unità immobiliare), divisione di comunione ereditaria, vendita a favore del coniuge o di parenti entro il secondo grado, immobile locato conferito in una società o attività commerciale transitoria.

Quando il locatore ha intenzione di vendere, deve comunicare al conduttore tale intenzione notificandogli a mezzo di ufficiale giudiziario l’Offerta di Prelazione, contenente le condizioni di vendita dell’immobile.

Diritto di prelazione in caso di nuova locazione

Quando il conduttore eserciti un’attività commerciale che preveda il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ha diritto di prelazione anche quando il locatore, alla scadenza del contratto, intenda sottoscrivere una nuova locazione con un terzo.

In tale caso il locatore deve comunicare al conduttore, con raccomandata da spedirsi almeno sessanta giorni prima della scadenza del contratto, una lettera con le condizioni di rinnovo della locazione.

Il conduttore ha trenta giorni di tempo per accettare.

Indennità di avviamento commerciale

A norma dell'art. 34 della L. 392 del 1978, quando il conduttore eserciti un’attività commerciale che preveda il contatto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, alla cessazione del rapporto di locazione, ha diritto al pagamento da parte del locatore di una indennità di perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

L’indennità non è dovuta quando: l’attività commerciale del conduttore non preveda il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, sia transitoria, il contratto sia cessato per inadempimento, per fallimento del conduttore, per disdetta o recesso.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità, pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste, (ovvero ad una indennità nella misura di 36 mensilità) qualora l'immobile venga da chiunque adibito all'esercizio della stessa attività esercitata dal conduttore stesso (o di attività incluse nella medesima tabella merceologica) se il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.


Adempimenti amministrativi

Il locatore, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile al conduttore, deve comunicare all’autorità di Pubblica Sicurezza la stipula del contratto di locazione con apposita “denuncia di cessione del fabbricato”, ai sensi dell'art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito dalla L. 191/1978, nella quale debbono essere riportati i dati relativi al documento di riconoscimento del conduttore.

E’ possibile effettuare tale denuncia con un apposito modulo che può essere scaricato dalla sezione “Moduli” del sito internet della Polizia di Stato e che può essere sia presentato agli Uffici di P.S. di persona sia inviato con raccomandata.

Adempimenti fiscali

In base a quanto disposto dal D.P.R. 131 del 1986 (c.d. Legge di Registro), è obbligatorio registrare tutti i Contratti di Locazione di beni immobili entro 30 giorni dalla data del contratto. (Tale registrazione può essere effettuata da chiunque anche per via telematica entrando nel settore “Servizi Telematici” del sito internet dell’Ufficio delle Entrate)



Per richiedere informazioni sulla redazione personalizzata di un contratto ed i relativi costi e tempi di invio:

1 - Copiare il seguente messaggio:

"Sono il Signor/la Signora _______ (nome) ___________ (cognome), Cod. Fisc. _________________ . Vorrei sapere come posso richiedere la redazione personalizzata di un "contratto di locazione commerciale" e conoscere in anticipo i tempi ed i costi che sarebbero necessari per l'invio del contratto. A tale fine, dopo aver letto attentamente l'informativa presente sul sito, autorizzo al trattamento dei miei dati personali ai sensi dell'art. 13 del D.Lgsl. 196 del 2003."


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(Tale invio non comporta alcun impegno !)


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